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北京老破小的未来是“以旧换新”吗?

http://www.jiajufo.com 2024-04-13 00:11 家居服 

哈喽大家好,我是血拼哥。

天底下没有新鲜事,听说了么,全国超30多个城市的房子开始推行“以旧换新”了。

又是活久见的一回,这年头,除了手机冰箱电视机,房子也能“以旧换新”了。

这是个神马思路呢?对咱刚需老百姓是不是好事呢?

北京会跟进吗?

咱买了北京老破小的朋友未来是不是有了新出路了?

别急,今天就大家关心的这几点,好好给大家分析分析,也欢迎评论区说说你的看法!

01“以旧换新”怎么玩?

去年血拼哥就注意到这个变化了,当时还是上海杨浦四平路街道鞍山x村试点,当时的以“旧换新”还是以趸租的形式。

但是今年,郑州玩出了新高度,国资直接下场了。有人戏称,“政府下场收房子”。

目前看,各城市,“以旧换新”玩法不同,主要分为以下三类:

第一种是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房,实际操作中一般是先旧房评估,旧房过户给房企,房企再将该房抵押给银行获得贷款,贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

第二种是部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务,购房者可在开发商处认购并锁定房源,并由委托的房地产经纪机构出售旧房,若一定期限内旧房售出则按流程购买新房,若旧房未售出则退还新房认购金。

例如在江苏南通主城区,居民可以和房地产企业签订认购意向书,并在一定期限内锁定新房房源,待经纪公司售出旧房后,房款抵作购买新房的首付;如在期限内旧房未能售出,居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

第三种是,部分城市的国企平台或开发商选择直接收购旧房,售房款用于在相应项目购买新房。

郑州这一次直接采取国有保障房运营公司收购市场化交易两种方式,

马力十足的开启了全新的“以旧换新”。

郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》表示,将通过郑州城市发展集团有限公司(下称“郑州城发集团”)收购,在方案试点阶段完成“换房”500套,计划全年完成5000套;通过市场化自由交易,计划全年完成5000套。

方案还提出,凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众,均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州此次收购的旧房一般是房龄20年以内的商品房,后续将由郑州城市发展集团有限公司对其进行改造,用于保障性租赁住房

此举一方面可以快速完成保障性住房供应目标,另一方面也有利于盘活二手住房,进一步畅通一二手链条,促进房地产市场修复。

02为什么是郑州,北京会跟进吗?

“以旧换新”的形式买房,对购房者来说,不用额外掏太多钱就能完成置换,经济压力小,还改善了居住环境,也能避免自行置换时的市场砸盘下跌风险。

这么厉害的政策北京有望跟上吗?

要想知道北京会不会跟,咱们得先知道,为啥这个政策被郑州带火了。

首先郑州确实坐不住了!

郑州房地产的主流客群无疑都是河南本地人,但是河南是典型的人口外流型城市,很多河南人外出打工赚钱,再回河南买房,首选肯定是省会城市。

数据显示河南有277万人在广东务工,246.6万人在浙江务工,以前这样的地方都有限购,即便大家有实力置业,但是大家打完工只能选择回老家买房子。

但是现在不一样了,广州杭州都已经取消限购,这样一来郑州就很尴尬了,“老乡”真走了,郑州怎么办?

郑州新房库存高企,为了去化新房价格从2022年的13492元/㎡下滑至2023年的12867元/㎡,另一头,主城区二手房挂牌了也在飞涨,即便“以价换量”,也拦不住量和价齐齐往下走。

单就广州和浙江加起来就有500万的河南人,这里边如果有10万人买房,背后就是5万套新房去化空间,郑州怎能不出手?

“以旧换新”让新房卖出去了,也解决了老房子卖不出去的难题,改善了老区人民生活,土地也能继续卖了,四全其美,三方满意,这事就能推行下去。

其次,郑州有可行性。

郑州市的统计显示,目前市场挂牌出售二手房客户中超三成有改善性换房需求,说明改善性住房需求有很大的扩展空间。“以旧换新”完全有市场,接受度不会低。

最后,郑州这次政策贴合了大力发展保障性住房的主基调,政策力度也足够大。

郑州收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口,制定并发布收购计划,收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应。

回看北京,贝壳研究院统计显示,北京市改善性需求占比超过50%,超越刚需成为住宅市场增长新动能。目前北京二手房挂牌激增,置换链条受阻,新房/改善也受到了影响,从这个角度考虑,“以旧换新”不失为一个打通换房链条的手段。

但是作为一线城市,北京虹吸周边城市、甚至全国的效应太强,基本不用担心核心板块去化,目前北京的主要问题是市场分化严重,刚需不愿意去的区域,改善更避之不及。

“以及换新”如果是为了打通这些区域的换房链条,势必陷入无人响应的尴尬境地。

而且政府下场收购,二手房估值会不会收影响,会不会出现权利寻租空间?北京要推行这样的政策不是完全不可能,但是需要更充分的准备和支持。

目前来看,施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主,或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。

但是收购模式对城投公司及地方政府资金占用大,而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长,总体看,这个政策还需要更多支持,郑州这一轮能不能真的良性循环起来,也有待观察。

不过可以看到,越来越多的城市正在采取这种政策形式激活当地市场。

03“以旧换新”让老房子“游戏币”化

目前看,落地“以旧换新”的城市采用的方式基本全部是“闭环操作”

也就是说,即便把房子卖给政府,得到的款项也只能用于置换新房,不能套现离场

这样一来,以旧换新的老房子就变成了⌈游戏厅里⌋的⌈游戏币⌋,你除了继续玩,这些游戏币在手里也根本没其他用处。

所以这导致一个问题,能玩转“以旧换新”的区域基本是二手房丧失流动性的区域。

反正老房子卖不出去,“以旧换新”还能换个新房住,何乐不为。

从这个角度看,北京玩不转“以旧换新”。

4月第一周的数据出炉了,4月截至11日,北京楼市二手房成交4103套,环比下降6.1%,同比上升7.9%。

相比于以往北京楼市最热闹的时候,这组数据看起来其实不太扎眼。

但如果放到全国楼市中对比,会惊讶的发现,北京果然是北京,全国的龙头老大哥。

目前的大方向看,新旧动能转化,房地产野蛮生长的时代已经过去,让老百姓“安居乐业”才是接下来的主基调,所以短期一两年,我个人不看好“房价上涨论”,但是长期,我相信北京的发展和流动性,起码北京不会没有需求。

还是那句话,这个阶段,对真正有居住需求的刚需确实是低成本置业的机会。建议大家多看看,多转转。

另外,据消息,房地产三大工程专项资金已经下发,预计下半年全国会陆续启动保障性住房建设筹措,期待北京进一步的消息吧。返回搜狐焦点首页,查看更多

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